Necrológicas

Postergación de cuotas de créditos hipotecarios y garantía estatal

Por Palmira Muñoz Miércoles 31 de Marzo del 2021

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Esta normativa permite a los acreedores y deudores acordar un nuevo crédito para pagar deudas de dividendos, estableciendo la facultad de los acreedores para otorgar créditos de postergación a sus deudores de créditos hipotecarios, debiendo ser requerido por parte de los deudores. Además, sólo podrán usarse para pagar cuotas completas y consecutivas de un crédito hipotecario, y no podrán tener una tasa de interés superior a la de ese crédito.

La ley considera a los bancos, cooperativas de ahorro y crédito, agentes administradores de mutuos hipotecarios endosables, acreedores de los mutuos otorgados por los mencionados agentes administradores y compañías de seguros. Podrán otorgar los créditos de postergación, por cuenta propia o por cuenta de a quienes se les hayan endosado los respectivos mutuos hipotecarios endosables, si ellos lo autorizan.

Cabe señalar que los créditos de postergación corresponderán a contratos de mutuo de dinero, cuyo único objeto del contrato es el pago de determinadas cuotas del crédito hipotecario adeudadas. En este caso el deudor podrá otorgar un mandato irrevocable al acreedor para que, en representación del deudor, celebre el contrato de crédito de postergación y pague las cuotas del crédito hipotecario. Luego el acreedor debe solicitar la inscripción ante el Conservador de Bienes Raíces competente y practicar cualquier diligencia adicional que se requiera.

Hay que tener presente que los créditos de postergación estarán exentos del pago de impuesto de timbres y estampillas. Se entenderá que las cuotas del crédito hipotecario que se pagan con el crédito de postergación incluyen los intereses, amortizaciones y seguros u otros gastos asociados al mismo. Además los seguros que se contraten en virtud de la celebración de un contrato de crédito de postergación serán voluntarios y no podrán tener un costo superior a los seguros contratados en virtud del respectivo crédito hipotecario.

En cuanto a las condiciones y contenidos mínimos que debe tener el crédito de postergación, hay que considerar que estos contratos deberán ser celebrados por escritura pública y especificar las cuotas que serán pagadas con los fondos de tales créditos.

En estos créditos de postergación, los deudores y acreedores deberán acordar la forma de pago, pudiendo ser en cuotas mensuales del mismo valor que se pagarán tras la última cuota del crédito original, o en cuotas que se distribuirán en el tiempo que quede del crédito original. Ahora, el crédito hipotecario cuyas cuotas fueren pagadas con el crédito de postergación se mantendrá vigente en los términos en que se encontraba pactado.

Cabe señalar que podrán tener garantía estatal otorgada por el Fondo de Garantía para Pequeños y Medianos Empresarios. Dicha garantía tendrá una vigencia de 60 meses y sólo podrá asegurar un monto máximo equivalente a seis cuotas del respectivo crédito hipotecario cuyas cuotas fueran pagadas con el correspondiente crédito de postergación. Los créditos hipotecarios que se consideren en la mencionada garantía estatal sólo podrán corresponder a créditos destinados a financiar la adquisición de inmuebles cuyo avalúo comercial, en el momento de la suscripción del contrato de crédito hipotecario, no supere las 10.000 unidades de fomento.