“Tasación trucha”: consejeros regionales denuncian ante Contraloría “errores” que habrían triplicado precio del Club Hípico

La expropiación de los terrenos del Club Hípico de Punta Arenas, pieza clave del proyecto “Central Park” impulsado por el Presidente Gabriel Boric, se encuentra actualmente bajo la lupa de la Contraloría General de la República (CGR). Consejeros regionales de oposición han presentado un requerimiento ante el órgano contralor denunciando la existencia de “graves inconsistencias” y presuntas ilegalidades en el proceso de tasación, acusando al Ministerio de Vivienda de admitir un informe que inflaría el precio de la propiedad hasta en tres veces su valor real.

El proyecto, que busca transformar 20,37 hectáreas en un Parque Central Urbano Habitable, tiene un costo de indemnización provisional fijado en 21.832 millones (553.712,48 UF). La polémica se desató cuando el Minvu, alegando “escenario presupuestario actual y las prioridades del sector Vivienda”, declinó financiar la totalidad y solicitó al Gobierno Regional (Gore) un cofinanciamiento de 10 mil millones de pesos.

La Prensa Austral revisó el documento enviado a Contraloría, el cual fue adscrito por los consejeros Rodolfo Arecheta, Max Salas, Roberto Weissohn, Roxana Gallardo, Nano Soto y José Luis Paredes. En ella piden investigar y fiscalizar las “posibles ilegalidades” en el marco del programa de expropiacióin del Club Hípico. A su vez, denuncian en concreto un “actuar ilegal” por parte del Serviu Magallanes y la seremi de Vivienda.

Vicios y “error aritmético”

La necesidad de que el Gore Magallanes aportara una parte significativa de los fondos obligó a que la documentación, incluyendo el “informe de indemnización” de los peritos, llegara al Consejo Regional. Fue allí donde consejeros como Rodolfo Arecheta, Max Salas y Robert Weissohn detectaron los vicios que, según su denuncia ante Contraloría, invalidan el proceso desde su origen.

El principal cuestionamiento técnico radica en la metodología de cálculo utilizada por la Comisión de Peritos. La tasación, que utilizó un enfoque comparativo de mercado, determinó un valor de 12,41 UF por metro cuadrado. Este número se obtuvo al promediar los promedios del valor por metro cuadrado de las 15 propiedades comparables, lo que fue calificado como un “error aritmético” o metodológico. Tasadores consultados por los consejeros lo han llamado una “ridiculez”.

El documento enviado a Contraloría plantea que aplicando la metodología estándar de tasación chilena (que requiere ponderar la superficie de cada propiedad en la muestra), el valor del metro cuadrado resultaría en 4,48 UF por metro cuadrado. Esta diferencia implica que la tasación provisional sobreestimó el precio de la propiedad en cerca de tres veces su valor.

Otro de los cuestionamientos fue el uso de propiedades comparables no idóneas, ya que se incluyó en la muestra, por ejemplo, terrenos tan disímiles como un lote de 334 m2 en el microcentro comercial, junto a propiedades de 116.610 m2 en áreas residenciales. O también se incluyó el estacionamiento del Unimarc, lo que a juicio de los denunciantes, habría inflado artificialmente el precio por metro cuadrado.

Finalmente otro punto fue el uso de datos poco confiables. Esto lo argumentaron indicando que la normativa interna del Minvu establece que las ventas efectivas son los indicadores más confiables, mientras que los valores de oferta de avisos clasificados, los menos fiables. En esa línea, de las 15 referencias usadas en el informe, 13 eran avisos clasificados y sólo una era una venta efectiva.

Tasadores socios
y falta de trazabilidad

Por otro lado, la denuncia ante Contraloría también apunta a vicios de forma que comprometerían la validez legal del informe. Uno de los puntos que mencionan es que, por decreto, el monto a determinar en una tasación debe ser realizado por una comisión de tres peritos independientes. Los denunciantes alegan que dos de los tres tasadores (“Jeanette Antunovic y María Soledad Martínez Arquitectas”) figuran como socias en una empresa de corredores de propiedades, lo que contraviene el requisito de independencia.

El informe fue calificado como “ineficaz” porque carece de los fundamentos y el rigor mínimo y no cumple con la trazabilidad exigida por el Instituto Nacional de Normalización (INN). Esta falta, a juicio de los recurrentes, hace imposible verificar cómo se llegó al resultado, un requisito esencial para cualquier avaluación seria.

Pese a la vehemencia de las acusaciones, el Presidente Gabriel Boric descartó irregularidades, asegurando que no tenía “ninguna duda respecto de la seriedad” con la que se había llevado adelante el proceso. El Mandatario criticó a los opositores sugiriendo que “hay algunos que quizás les gustaría hacer inversión inmobiliaria, hacer edificios o ganar lucas a partir de esto”. Por su parte, el director regional (s) del Serviu, Omar González, ha defendido que la tasación es un monto provisional que será discutido judicialmente, siendo el tribunal quien determine el valor definitivo.